Продаж земельної ділянки звільняється від ПДВ, якщо її вартість у договорі визначена окремо від розташованої на ній нежитлової нерухомості

Верховний Суд у складі Касаційного адміністративного суду 15 вересня 2026 року у справі № 640/17536/22 підтвердив неправомірність податкового повідомлення-рішення щодо донарахування ПДВ. Рішення попередніх інстанцій залишилися без змін.

Суть спору полягала в оцінці правомірності нарахування податковим органом податкових зобов’язань з ПДВ у зв'язку з реалізацією банком об'єкта нерухомості. Податкова служба вважала, що проданий об’єкт обліковувався та реалізовувався як єдине ціле — адміністративна будівля разом із земельною ділянкою, а отже, вся операція підлягає оподаткуванню ПДВ.

Однак, суди встановили, що в договорі купівлі-продажу вартість будівлі та земельної ділянки була визначена окремо та оплачена також окремо. Згідно з підпунктом 197.1.21 пункту 197.1 статті 197 Податкового кодексу України, операції з продажу земельних ділянок звільняються від ПДВ. Таким чином, у позивача не виникло податкових зобов’язань щодо реалізації землі.

Податкова служба наполягала на тому, що земельна ділянка є складовою частиною об’єкта нерухомості, а її вартість включена до загальної вартості, тому операція з постачання землі має оподатковуватися. Проте, Верховний Суд погодився з попередніми судами. Було враховано, що хоча продаж землі та адміністративної будівлі відбувся за одним договором, вартість ділянки була чітко відокремлена.

Що це означає: Ця правова позиція Верховного Суду є важливим орієнтиром для суб’єктів господарювання, які здійснюють операції з продажу нерухомого майна, що включає земельні ділянки. Вона підкреслює, що для звільнення від ПДВ при реалізації землі критично важливим є окреме визначення її вартості в договорі, навіть якщо вона продається разом з об'єктом нерухомості. Це дозволяє уникнути подвійного оподаткування та мінімізувати податкові ризики при таких угодах.