Про належний спосіб захисту прав замовника на майно

Велика Палата Верховного Суду розглянула справу щодо захисту прав замовника будівництва на приміщення у торговельному центрі, яке було завершене, але не введене в експлуатацію. Замовник звернувся до суду з вимогою визнати недійсними договори купівлі-продажу приміщення, укладені після оформлення права власності на об’єкт іншою особою.

Суд наголосив, що замовник будівництва є первинним носієм майнових прав на створюваний об’єкт, якщо інше не обумовлено законодавством чи договором. Ці права включають можливість їх перетворення на право власності після завершення будівництва та офіційного прийняття об’єкта в експлуатацію. Ключовим фактором при виборі механізму захисту є не формальна роль особи (замовник, забудовник, інвестор), а підстави виникнення майнових прав, пов'язані зі створенням нової речі згідно зі статтею 331 Цивільного кодексу України.

Верховний Суд дійшов висновку, що в разі оспорювання або невизнання прав замовника на майно, що перебуває в процесі створення, найбільш ефективним способом захисту є позов про визнання майнових прав на весь об’єкт або його частину. Додатково до цього може бути застосовано витребування майна з незаконного володіння останнього набувача відповідно до статей 388 та 392 Цивільного кодексу України.

Водночас, визнання недійсними договорів або цілої низки правочинів щодо відчуження нерухомості було визнано неефективним способом захисту. Такий позов не дозволяє повноцінно дослідити добросовісність останнього набувача та може призвести до непропорційного втручання в його право власності, що є неприпустимим.

Слід також зазначити, що у випадках, коли завершення будівництва, прийняття об’єкта в експлуатацію та подальша реєстрація права власності стають юридично неможливими, речово-правовий спосіб захисту трансформується. В такій ситуації належним стає зобов’язальний спосіб захисту – вимога про відшкодування витрат, понесених на створення цього майна.