Підставою для скасування державної реєстрації права власності за іпотекодержателем є помилковість визначення вартості майна, а не формальні чи виправлені недоліки звіту про його оцінку

17 червня 2026 року Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду (КГС) у справі № 911/1005/23 підтвердив позицію апеляційного суду, відмовивши позичальнику у скасуванні рішення державного реєстратора. Позичальник оскаржував звернення банком стягнення у позасудовому порядку на другий об'єкт іпотеки після продажу першого.

Суть спору полягала у тому, що кредит був забезпечений готелем та нежитловими приміщеннями. Банк спочатку оформив право власності на готель, а коли його вартість не покрила весь борг, стягнув також і приміщення. Позичальник стверджував, що оцінка готелю була заниженою, і його реальна ціна повністю покрила б заборгованість, припинивши зобов'язання за кредитом та іпотеку на приміщення.

Перша інстанція задовольнила позов, базуючись на рецензії Фонду державного майна України (ФДМУ), яка виявила значні недоліки у первинному звіті про оцінку готелю. Проте апеляційний суд відмовив у позові, дійшовши висновку, що оцінка готелю на момент звернення стягнення була достовірною, незважаючи на початкові недоліки звіту.

Верховний Суд погодився з апеляційною інстанцією, зазначивши, що згідно зі статтею 37 Закону № 898-IV, порушенням процедури звернення стягнення є неправильна оцінка, яка не відповідає реальній вартості майна на момент набуття права власності. Сам факт наявності недоліків у звіті про оцінку, якщо вони не вплинули на достовірність вартості та були виправлені, не є підставою для скасування реєстрації.

Суд підкреслив, що звіт про оцінку є лише документом, що фіксує висновок про вартість. Початкові недоліки, виявлені ФДМУ, були усунені оцінювачем в оновлених звітах, а повторні рецензії підтвердили достовірність оцінки. Вартість майна після доопрацювання змінилася незначно, що свідчить про збереження достовірності.

Що це означає: Підставою для скасування державної реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем є лише доведена помилковість визначення його реальної вартості. Технічні або виправлені недоліки у звіті про оцінку, які не впливають на достовірність кінцевої вартості, не вважаються достатньою підставою для такого скасування та не мають наслідком припинення іпотечного зобов'язання.