Коли державний реєстр живе власним життям: де закінчується запис і починається право

У діловому обороті відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно розглядаються як офіційне джерело інформації, на яке покладаються інвестори, банки та нотаріуси. Проте, у випадках, коли реєстровий статус активу не відповідає його фактичному правовому стану, виникають суттєві перешкоди. Наприклад, компанія, що багато років користується земельною ділянкою та планує інвестиції, може виявити, що її право в реєстрі має статус припиненого.

Такі розбіжності можуть мати ланцюгову реакцію. Банки призупиняють кредитування, нотаріуси відмовляються від угод, а інвестори вимагають дисконту або взагалі виходять з переговорів. Причиною може бути некоректно визначений строк, технічна помилка при перенесенні інформації або помилкова реєстраційна дія, яка автоматично змінила статус права в системі. Законодавство, зокрема стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав…», передбачає автоматичне припинення прав після завершення строку дії договору, якщо інше не передбачено поновленням.

Верховний Суд неодноразово наголошував, що державна реєстрація прав є не підставою набуття права власності, а лише його офіційним засвідченням. Тобто, факт набуття права не тотожний факту його реєстрації. Важливо пам’ятати, що відомості Реєстру повинні відповідати документам, на підставі яких проводилися реєстраційні дії, і в разі невідповідності пріоритет мають саме відомості таких документів (частина 2 статті 12 Закону).

Виправлення некоректних даних у реєстрі може здійснюватися різними шляхами. Технічні помилки, які не зачіпають права третіх осіб, можуть бути виправлені державним реєстратором за заявою зацікавленої особи або, за певних умов, ним самостійно. У разі, якщо помилка впливає на права третіх осіб, її виправлення можливе лише за їхньою згодою або на підставі судового рішення. Також передбачено адміністративний шлях оскарження рішень, дій або бездіяльності у сфері державної реєстрації до Міністерства юстиції України або його територіальних органів, відповідно до Закону України «Про адміністративну процедуру».