Кінцевий набувач захищений від віндикації, якщо презумпцію правомірності первинного договору першого покупця із забудовником не спростовано

7 вересня 2026 року Об'єднана палата Касаційного цивільного суду Верховного Суду (справа № 367/3272/19) задовольнила касаційну скаргу кінцевого набувача, скасувавши судові рішення, які передбачали витребування приміщення на користь забудовника. Спірне нежитлове приміщення кілька разів відчужувалося після того, як право власності на нього було зареєстроване третьою особою на підставі судового рішення, яке пізніше було скасовано. Попередні судові інстанції задовольняли позови забудовника, вважаючи, що майно вибуло з його володіння поза його волею.

Верховний Суд, переглядаючи справу, не погодився з попередніми висновками. Суд встановив, що забудовник продав майнові права на спірне приміщення та отримав за них повну оплату. Незважаючи на це, після введення будинку в експлуатацію, забудовник не передав об'єкт первинному покупцеві для оформлення права власності. Таким чином, саме перший покупець є первісним власником майнових прав.

Судова інстанція зазначила, що вимога забудовника про витребування приміщення у кінцевого набувача є недобросовісною та несправедливою. Адже забудовник уже відчужив майнові права на об'єкт за чинним правочином і отримав за них повну оплату. Відтак, у нього відсутні підстави для виникнення права власності на спірне майно та його подальшого витребування.

На цій підставі Верховний Суд сформулював нову правову позицію: якщо забудовник відчужив майнові права на приміщення на підставі правочину первісному власнику, і презумпція правомірності цього правочину не спростована, він не має правових підстав витребувати це майно в кінцевого набувача. Цей підхід означає відступ від попередньої практики, за якою вибуття майна з володіння забудовника на підставі скасованого судового рішення автоматично вважалося вибуттям поза його волею, що давало підстави для віндикації.

Що це означає: Рішення Верховного Суду посилює захист прав добросовісних кінцевих набувачів нерухомості, придбаної за ланцюгом правочинів. Воно обмежує можливості забудовників витребувати майно, за яке вони вже отримали оплату, навіть якщо реєстрація права власності відбулася через скасоване судове рішення. Це сприятиме стабільності цивільного обігу та зменшенню ризиків для інвесторів та покупців на вторинному ринку нерухомості.