Якщо ОСББ обмежує доступ співвласника до допоміжних приміщень, належним способом захисту його прав є зобов’язання не чинити перешкод у користуванні, а не видача ключів

5 серпня 2026 року Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду розглянув справу № 347/1025/25, скасувавши постанову апеляційного суду та залишивши в силі рішення першої інстанції зі змінами. Спір стосувався права співвласниці багатоквартирного будинку на користування горищем, підвалом, господарськими приміщеннями та прибудинковою територією, доступ до яких, за її твердженням, обмежувало ОСББ.

Позивачка заявляла, що голова ОСББ перешкоджала їй у доступі до горища та підвалу, навіть відмовившись надати ключі поліції під час аварії системи водопостачання. Це призвело до значних незручностей та шкоди. Суд першої інстанції частково задовольнив позов, визнавши право позивачки на користування спільним майном як співвласниці, та зобов'язав ОСББ не чинити перешкод, зокрема, надавши ключі для виготовлення дублікатів.

Однак апеляційний суд відмовив у задоволенні позову, вказавши, що право користування спільним майном має здійснюватися з урахуванням встановленого порядку доступу та рішень співвласників, а постійний безперешкодний доступ та отримання ключів не є безумовним правом.

Верховний Суд не погодився з позицією апеляційного суду, наголосивши на взаємопов'язаній системі законодавчих норм, які гарантують право співвласника на користування спільним майном. До цих норм належать, зокрема, статті 41 Конституції України, статті 319, 321, 369, 382 Цивільного кодексу України, а також Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Суд підкреслив, що управління спільним майном не дає ОСББ права порушувати права окремого співвласника або безстроково відмовляти в їх реалізації.

Водночас, Верховний Суд уточнив, що спосіб реалізації права доступу має враховувати призначення приміщення, технічну та пожежну безпеку, а також права інших співвласників. Законодавство не зобов'язує ОСББ видавати кожному співвласнику особисті ключі від технічних приміщень, тоді як відповідні правила можуть визначати спеціальний порядок їх зберігання.

Саме тому, Верховний Суд сформулював висновок: належним і співмірним способом захисту порушеного права співвласниці є зобов'язання ОСББ не чинити їй перешкод у користуванні спільним майном. Цей підхід усуває заперечення речового права позивачки і водночас дозволяє ОСББ визначити законний, безпечний та технічно можливий порядок доступу до допоміжних приміщень, дотримуючись чинних нормативів.

Що це означає: Рішення Верховного Суду уточнює механізми захисту прав співвласників багатоквартирних будинків на доступ до спільного майна. Воно встановлює, що ОСББ не може повністю заблокувати доступ, але має право регулювати його порядок з урахуванням безпеки та прав усіх мешканців. Ключовим є зобов'язання не чинити перешкод, а не безумовна видача ключів, що дозволяє зберегти баланс між індивідуальними правами та колективним управлінням.