Фінансування будівництва. Інвестиції

З огляду на ухвалення Закону № 2518-IX від 15 серпня 2022 року «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», галузь нерухомості зазнає суттєвих трансформацій. Ці зміни стосуються як захисту прав інвесторів, так і взаємовідносин між замовниками та девелоперами. Юридичні механізми фінансування будівництва, включно з використанням інститутів спільного інвестування (ІСІ) та житлово-будівельних кооперативів (ЖБК), а також особливості податкового регулювання, стають ключовими аспектами для успішної реалізації проєктів.

Новий закон вводить поняття спеціальних майнових прав на майбутні об'єкти нерухомості та об'єкти незавершеного будівництва, що має вплинути на процедури реєстрації та правові наслідки для всіх учасників ринку. Очікується, що це законодавство покликане мінімізувати ризики недобудов та шахрайства. Також актуальним є питання фінансування будівництва у світлі Закону України «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки», зокрема використання деривативів та їх співвідношення з фінансовими інструментами, а також наслідки недотримання регуляторних норм.

Важливим аспектом є взаємодія між замовником будівництва та девелопером. Експерти наголошують на необхідності чіткого структурування таких відносин, враховуючи нові законодавчі вимоги, аби уникнути втрати проєктів або значних фінансових ризиків. Аналізуються оптимальні договірні конструкції, методи захисту інтересів обох сторін та шляхи врегулювання ризикових ситуацій. Окремо розглядаються можливості залучення коштів від покупців, зокрема через ІСІ та ЖБК, а також потенційні проблеми з документальним підтвердженням джерел походження коштів або використання віртуальних активів.

Окрім основних механізмів, обговорюються нюанси фінансування котеджної та присадибної забудови, де застосовуються специфічні варіанти структурування продажів – земельна ділянка + будинок, таунхаус тощо. Розглядається податково-правовий потенціал венчурних фондів та ЖБК для таких проєктів. Юридичний аналіз включає варіанти залучення інвесторів як покупців акцій фондів, деривативів або учасників ЖБК, з оцінкою переваг та недоліків кожного підходу.

Що це означає: Законодавчі зміни вимагають від учасників будівельного ринку глибокого розуміння нових правових механізмів та їх практичного застосування. Ефективне структурування фінансування, правильне оформлення договірних відносин та облік податкових наслідків стають критично важливими для мінімізації ризиків та успішної реалізації будівельних проєктів в Україні.