Державним банкам не варто поспішати з продажем Gulliver

Прийом заявок на продаж бізнес-центру Gulliver, виставленого на аукціон Ощадбанком та Укрексімбанком за 9,2 млрд грн (еквівалент 207 млн доларів США), завершився без успіху. Ця подія підкреслює складність реалізації великих об'єктів комерційної нерухомості в поточних економічних умовах та потребу у перегляді підходів до управління проблемними активами.

Комплекс Gulliver опинився у власності державних банків у липні 2023 року після того, як компанія-позичальник припинила виконувати умови кредитного договору. Кредити на будівництво, взяті ще у 2006 році, сумарно становили 441 млн доларів. До моменту переходу прав власності борг, який мав покривати цей об'єкт, сягав 675 млн доларів. Ощадбанк отримав 80% комплексу, Укрексімбанк — 20%.

Різні оцінки вартості об'єкта підкреслюють невизначеність на ринку. При реєстрації права власності частки банків були оцінені сукупно в 4,95 млрд грн, незалежна оцінка для АРМА дала 7,56 млрд грн, тоді як стартова ціна аукціону становила 9,2 млрд грн. Навіть продаж за стартовою ціною покрив би лише близько 30% початкового боргу, при цьому дозволяючи покупцеві придбати понад 157 тис. кв. метрів у центрі столиці за ціною менше 1,4 тис. доларів за метр.

Історично питання управління проблемними активами вирішувались по-різному. Ірландія після кризи 2008 року створила агентство NAMA, яке викупило проблемні кредити під нерухомість за зниженою ціною та професійно управляло активами до відновлення ринку, принісши державі прибуток. Натомість іспанський «поганий банк» SAREB, чекаючи кращих часів, зіткнувся зі значними збитками та необхідністю включення зобов'язань до державного боргу через відсутність ефективного управління.

Що це означає: Замість поспішного зниження ціни та проведення серії аукціонів, оптимальним рішенням для державних банків може бути передача управління комплексом професійній команді з міжнародним досвідом або спеціальному державному інструменту, можливо, за участі Фонду державного майна. Це дозволить підтримувати функціонування об'єкта, нарощувати його вартість та дочекатися відновлення ринку для продажу на більш вигідних умовах, можливо, з розстрочкою, частинами та страхуванням воєнних ризиків від міжнародних фінансових інституцій. Такий підхід допоможе мінімізувати збитки та забезпечить максимальну вигоду для державного бюджету, незважаючи на визнання збитків за кредитом, виданим майже двадцять років тому.